Czynniki wpływające na ceny nieruchomości

1. Podaż i popyt

Prawo popytu i podaży jest fundamentalnym mechanizmem rynkowym, który tłumaczy, dlaczego ceny nieruchomości zmieniają się. Gdy popyt na nieruchomości przewyższa podaż (np. z powodu wzrostu liczby ludności, zainteresowania inwestycyjnego czy dobrych warunków ekonomicznych), ceny rosną. Odwrotnie, nadwyżka podaży nad popytem może prowadzić do spadku cen. Niestety w Polsce od czasu transformacji ustrojowej mamy sytuację niedoboru mieszkań w stosunku do zapotrzebowania co w konsekwencji prowadzi do systematycznego wzrostu cen szczególnie w okresach stymulowania popytu poprzez programy rządowe czy też niskie stopy procentowe.

2. Stopy procentowe

Stopy procentowe wpływają na koszt kredytów hipotecznych, co bezpośrednio przekłada się na zdolność kupna na rynku nieruchomości. Niskie stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów, co zwiększa popyt i może prowadzić do wzrostu cen, podczas gdy wysokie stopy procentowe mają tendencję do ochłodzenia rynku.

3. Sytuacja gospodarcza

Stabilna sytuacja gospodarcza, wzrost gospodarczy i rosnące dochody gospodarstw domowych zwiększają popyt na nieruchomości. W czasach niepewności ekonomicznej lub recesji, popyt może maleć, co wpływa z kolei na spadek cen.

4. Dostęp do kredytów

Polityka kredytowa banków i regulacje państwa poprzez rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego w zakresie choćby wymaganego, minimalnego wkładu kredytobiorcy czy też sposobu wyliczania tzw. „zdolności kredytowej”, wpływają na liczbę osób posiadających zdolność finansową na zakup nieruchomości i tym samym pośrednio wpływają na wzrost czy też spadek popytu na rynku nieruchomości. Zależność jest prosta. Ułatwienie dostępu do kredytów zwiększa liczbę potencjalnych kredytobiorców. Duża część transakcji na rynku nieruchomości finansowana jest ze środków pochodzących z udzielonego przez bank kredytu celowego na zakup nieruchomości. Zaostrzenie kryteriów uzyskania kredytu bankowego ogranicza liczbę osób mogących się o ten kredyt ubiegać. Mniejsza ilość kredytobiorców równa się mniejszej liczbie potencjalnych transakcji na rynku nieruchomości, czyli spadkowi popytu.

5. Regulacje prawne i podatkowe

Regulacje dotyczące nieruchomości, takie jak podatki od nieruchomości, przepisy dotyczące wynajmu czy formalności związane z rozpoczęciem budowy, mogą również wpływać na rynek. Zmiany w przepisach mogą zwiększać lub zmniejszać atrakcyjność inwestycji w nieruchomości.

6. Demografia

Zmiany demograficzne, takie jak starzenie się populacji, migracje wewnętrzne czy zmiany w modelach rodziny, mogą wpływać na preferencje mieszkaniowe i popyt na określone typy nieruchomości.

7. Sytuacja geopolityczna

Sytuacja geopolityczna na świecie ma również bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości w Polsce jak i na świecie. Wybuch wojny na Ukrainie spodobał znaczny napływ ludności narodowości ukraińskiej do Polski i zachwianie rynkiem nieruchomości, przede wszystkim rynkiem najmu. W konsekwencji nastąpił gwałtowny wzrost ceny najmu. Wojna spowodowała również wzrost zainteresowania nieruchomościami zagranicznymi, przede wszystkim w Hiszpani, uznając je za miejsce bardziej bezpieczne w sytuacji eskalacji konfliktu.

Teraz odpowiedzmy sobie na pytanie, uwzględniając powyższe informacje czy ceny nieruchomości w Polsce będą spadać, czy też rosnąć? Póki co nie widzę perspektyw spadku cen nieruchomości, raczej bym się spodziewał ich stabilizacji w perspektywie średnioterminowej. Ostatnie lata mocno zachwiały stabilnością rynku mieszkaniowego nie tylko w Polsce. Wybuch pandemii, zamknięcie gospodarki, wpompowanie w gospodarkę znacznej ilości pustego pieniądza spowodował nagły wzrost do niespotykanego od lat pocztu lat 90’tych poziomu inflacji. W konsekwencji tych zdarzeń wzrosły bazowe stopy procentowe, zostały zerwane łańcuchy dostaw, wzrosły ceny materiałów budowlanych oraz wynagrodzenia pracowników co w ujęciu ogólnym możemy określić jako „wzrost kosztów budowy”. W takich warunkach i przy tak zachwianym rynku deweloperzy musieli odnieść się do panującej sytuacji gdzie wielu z nich ograniczyło lub wręcz wstrzymało się z rozpoczęciem nowych inwestycji. Do tego wszystkiego doszła wojna na Ukrainie, która spowodowała napływ znacznej ilości ludności ukraińskiej, co z kolei przełożyło się na znaczny wzrost popytu na nieruchomości i w konsekwencji wzrost ich cen. Ostatnim czynnikiem który wpłynął znacząco na wzrost cen nieruchomości w Polsce było uruchomienie w 2023 roku programu „Bezpieczny kredyt 2%” na zakup pierwszej nieruchomości. W prowadzenie tego programu w ograniczonym czasie (do końca 2023r) przy ograniczonej podaży nowych nieruchomości i ustalonych limitach ceny nieruchomości poskutkowało gwałtownym wzrostem popytu na nieruchomości mieszczące się kryteriach tego programu, co musiało się przełożyć na wzrost ich cen do niespotykanego do tej pory poziomu. Ceny nieruchomości osiągnęły już takie wartości, że coraz mniej osób stać na ich kupno. W takich warunkach przy założeniu, że popyt jest niezmienny ( bo musimy gdzieś mieszkać) i przy spadającej zdolności finansowej (wysokie stopy, wzrost kosztów utrzymania), osoby chcące nabyć nieruchomość będą się kierować przy wyborze swoim pułapem finansowym, który coraz częściej pozwala bez żadnego dodatkowego wsparcia tylko na zakup małego mieszkania lub relatywnie tańszego w gorszym standardzie z rynku wtórnego, chociażby z wielkiej płyty czy też na obrzeżach miast. Taka sytuacja może również wpłynąć na zmianę preferencji mieszkańców, którzy zrezygnują z nabycia własnego „M” na poczet wynajmu mieszkania. Tutaj zależność jest prosta. Spadek popytu na rynku sprzedaży nieruchomości jest wprost proporcjonalny do wzrostu popytu na rynku najmu nieruchomości oczywiście przy założeniu niezmiennego i stałego popytu. Wzrost transakcji na rynku najmu nieruchomości skutkuje przyciągnięciem kapitału inwestującego w ten segment w postaci inwestorów indywidualnych jak i instytucjonalnych (coraz głośnej jest o funduszach inwestycyjnych nabywających pakietowo nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem), co z kolei może oczywiście wpłynąć na ceny nieruchomości. Koło się zamyka.

Więc jak to będzie z tymi cenami w tym roku?

Jeżeli nie nastąpi jakiś krach w postaci „czarnego łabędzia”, jeżeli popyt nie będzie stymulowany następnymi programami rządowymi, jeżeli stopy procentowe nie ulegną obniżeniu, ceny w okresie średnioterminowym w mojej opinii ulegną stabilizacji z tendencją do niedużej korekty. Przy uwzględnieniu wysokości średniego wynagrodzenia w Polsce i średniej ceny metra kwadratowego mieszkania, niestabilnej sytuacji gospodarczej i niepewnej sytuacji geopolitycznej dalszy wzrost cen wydaje się mało realny, aczkolwiek nie niemożliwy. Rynek nieruchomości często potrafi zaskakiwać :).. 

A teraz zastanówmy się, co należałoby zrobić aby ceny nieruchomości zaczęły spadać?

Aby ceny nieruchomości spadły, zakładając celowe działania zmierzające w tym kierunku, rząd powinien skupić się przede wszystkim na działaniach zmierzających do zwiększenia podaży nieruchomości. Tylko wzrost podaży i większa konkurencja wśród sprzedających może przełożyć się docelowo na spadek cen nieruchomości. Może to być osiągnięte poprzez ułatwienie i uproszczenie rozwoju nowych projektów mieszkaniowych, takich jak budowa nowych domów, mieszkań, czy też przekształcenie istniejących budynków na cele mieszkaniowe. Kluczowym założeniem w tej koncepcji jest niezmieniony popyt. Oznacza to, że ilość osób zainteresowanych kupnem nieruchomości pozostaje stała, nawet gdy liczba dostępnych nieruchomości wzrasta. W takiej sytuacji zwiększenie podaży bez wzrostu popytu może prowadzić do spadku cen, ponieważ sprzedający muszą konkurować o ograniczoną liczbę potencjalnych kupujących. Niby to jest proste i oczywiste, aczkolwiek w polskich realiach ograniczona podaż terenów przeznaczonych pod zabudowę, w tym często terenów uzbrojonych w niezbędną infrastrukturę, długotrwałe formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę skutecznie ograniczają podaż nowych nieruchomości. Ułatwienie budowy domów mieszkalnych dla osób indywidualnych, zwiększenie ilości terenów inwestycyjnych pod osiedla mieszkaniowe w połączeniu z ograniczeniem formalności budowlanych i wzrostem nakładów inwestycyjnych na rozbudowę infrastruktury miejskiej jest z pewnością dobrym krokiem zmierzającym do obniżenia cen nieruchomości. Musi się jednak z tym wiązać systemowe i zgodne działanie aparatu państwa na każdym szczeblu administracyjnym